Holla sobat VOIRE, siapa yang sepakat kalau tempat tinggal berupa tanah dan bangunan merupakan kebutuhan pokok bagi setiap orang. Maka dari itu, hampir semua orang akan atau pernah melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah, bangunan atau dengan mengajukan KPR.
Setiap kali mendengar kalimat transaksi jual beli rumah, sobat VOIRE mungkin bertanya-tanya dalam benak, bagaimanakah prosedur pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan?
Apakah setiap transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak?
Dalam kegiatan transaksi jual beli properti yaitu tanah dan rumah yang dilakukan, pastinya memasukkan komponen pajak. Salah satunya adalah BPHTB yang dimaksud adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Sebelum menjawab hal tersebut, Vira ingin membahas BPHTB yang merupakan objek pajak yang dikenakan lantaran ada perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. BPHTB merupakan pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dana tau bangunan, BPHTB ditanggung oleh pembeli.
Pemindahan hak tersebut muncul akibat proses jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, serta pemekaran usaha atau hadiah.
Sementara penjual dikenakan PPh (Pajak Penghasilan), penjual dan pembeli sama-sama mempunyai tanggung jawab untuk membayar pajak jual beli. Sebelumnya, pemerintah pusat memungut BPHTB, akan tetapi saat ini beralih setelah adanya peraturan perundang-undangan.
Undang-undang no. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menjelaskan adanya perubahan, maka terbentuklah UU BPHTB. BPHTB dialihkan menjadi salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah yaitu kabupaten atau kota.
BPHTB dikenakan untuk semua transaksi properti yang dibeli dari per orangan maupun developer. Besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Di bawah ini Vira akan menjelaskan beberapa objek pajak yang terkena BPHTB, untuk sobat yang ingin melakukan transaksi jual-beli yuk simak untuk mengetahuinya.
Objek Pajak yang Terkena BPHTB
1. Pemindahan Hak Atas Tanah
Objek pajak tersebut adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan, pemindahan hak karena sejumlah penyebab mulai dari jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
Sebab lainnya adalah pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan. Selain itu, pemindahan hak atas tanah adalah menunjukkan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
Penyebab lainnya yang termasuk adalah penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekeran usaha atau hadiah.
2. Pemberian Hak Baru
Pemberian hak baru karena sejumlah penyebab seperti kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelapasan hak. Terakhir adalah ha katas tanag adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Pengelolaan.
Objek Pajak yang Tidak Terkena BPHTB
Meskipun demikian, ada juga lho sejumlah objek pajak yang dikecualikan dalam pengenaan BPHTB tersebut. Beberapa diantaranya adalah,
- Perwakilan diplomatic dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
- Negara untuk penyelanggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
- Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.
- Orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
- Orang pribadi atau badan karena wakaf
- Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Objek pajak yang diperoleh karena warisan, hibah wasiat dan pemberian hak pengelolaan, pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Gubernur.
Subjek Pajak yang Terkena BPHTB
Untuk subjek pajak yang harus membayar BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan atau Bangunan. jadi mereka yang menjadi subjek, tidak hanya perorangan saja, namun juga bisa berbentuk badan atau lembaga.
Kapan BPHTB harus dibayar, bea ini harus dibayar pada suatu saat dalam masa pajak dalam tahun pajak. Atau dalam bagian tahun pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan suatu daerah.
Tarif Pajak yang Dikenakan
Pemerintah daerah mengebnakan tarif pajak BPHTB sebesar 5% dikalikan Dasar Pengenaan Pajak (DPP).
DPP sendiri merupakan hasil dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) Dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Cara menghitung BPHTB ini mudah, sobat bisa menghitung tarif BPHTB sendiri berdasarkan rumus BPHTB yang ada di atas.
Untuk pembayarannya, saat ini sudah bisa dilakukan daring, ada e-BPHTB atau BPHTB online di wilayah masing-masing.
Sementara itu menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016, besarnya Pajak Penghasilan dari Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar :
1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan ha katas tanah dana tau bangunan, selain pengalihan ha katas tanah dan atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana, yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.
2. 1 % (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.
3. 0% (nol persen) atas pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapatkan penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
BPHTB dalam Jual Beli
Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli.
Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli dikenakan BPHTB yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari-hari, NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.
Dalam prakteknya, nilai NJPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.
Sebaliknya, ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat saluran udara tegangan ekstra tinggi atau sutet, daerah dengan potensi konflik, atau sengketa di kemudian hari.
Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP, yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Akan tetapi, jika NPOP lebih kecil dari NJOP, yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP.
PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5% dari NPOP atau NJOP. Sedangkan untuk perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5%.
Nah itu dia penjelasan mengenai BPHTB dari Vira, semoga bermanfaat ya sob! Baca artikel menarik dan juga informatif lainnya di laman artikel VOIRE Project.
Baca juga artikel lainnya:
-
Penjelasan NJOP secara Lengkap untuk Memudahkan Sobat dalam Jual Beli Rumah
-
Penyebab Kulkas Tidak Dingin dan Cara Merawat Kulkas Supaya Tidak Cepat Rusak
-
Kelebihan dan Kekurangan Bata Merah, Batako dan Hebel untuk Bangunan Beserta Harganya
-
Memasang CCTV untuk Rumah Demi Meningkatkan Keamanan, Yuk Pasang Sekarang!
Komentar